KPR BTN Syariah : Proses dan Biaya-biaya (Seri 2)

KPR BTN Syariah masih merupakan salah satu produk unggulan dari BTN Syariah, termasuk KPR Subsidi program FLPP dari Kementerian PU dan Perumahan Rakyat. Di tulisan sebelumnya, Syarat KPR BTN Syariah, dijelaskan mengenai tahapan sebelum memulai pengajuan pembiayaan KPR dari BTN Syariah. Tulisan ini merupakan pengalaman penulis sejak tahun 2013 silam. Walau sudah lama, semoga bisa menjadi informasi buat pembaca blog ini yang ingin mengajukan pinjaman KPR via BTN Syariah.

Memilih Rumah dan Developer / Pengembang

Untuk urusan memilih rumah adalah preferensi masing-masing. Dekat dengan stasiun? Banyak penghuni? Dekat dengan tempat ibadah, pusat perbelanjaan, area perkantoran, atau taman? Ada pula pertimbangan lain semisal, dekat dengan rumah orang tua, fasilitas publik, tempat kerja, air tanah bagus, tidak banjir, harga jual kembali tetap tinggi, dekat dengan exit tol, tempatnya tenang, dan lain sebagainya. Namun hal penting lain yang perlu diperhatikan terkait KPR adalah masalah legalitas (sertifikat tanah) dan apakah developer sudah bekerjasama dengan bank. Kita bisa saja menggunakan bank lain (dengan alasan tertentu, semisal margin dan benefit yang lebih menguntungkan) namun resikonya adalah peluang aplikasi KPR kita bisa ditolak.

Pada kasus penulis, kondisi sertifikat belum dipecah (masih dalam proses di BPN), sehingga memang pilihan satu-satunya adalah menggunakan bank yang sudah bekerjasama dengan developer. Jika menggunakan bank lain, akan terkendala masalah copy sertifikat (yang belum ada).

Minimum Down Payment / Uang Muka KPR BTN Syariah

Komponen biaya terbesar dari pembelian rumah dengan KPR adalah uang muka. Menurut aturan Bank Indonesia, nilai minimal uang muka saat ini adalah 20 persen dari harga rumah untuk kategori bukan rumah mewah. Rumah dikatakan “mewah” bila memiliki luas bangunan di atas atau sama dengan 70 meter persegi. Untuk kategori rumah tersebut, uang mukanya menjadi 30% dari harga. Untuk KPR kedua, DP minimal menjadi 30 persen. Untuk KPR ketiga, dan seterusnya (bila pernah mengambil KPR), DP minimal menjadi 50 persen dari harga rumah.

Bila Kekurangan Uang Muka?

Uang muka sebenarnya adalah cerminan kemampuan seseorang membeli dengan cara mencicil. Jika uang muka saja tidak cukup, sebenarnya yang perlu kita evaluasi adalah apakah benar kita sanggup membayar cicilannya? Sebenarnya ada cara tipu-tipu antara penjual dan pembeli, misalnya dengan cara menaikkan harga rumah. Contoh, harga awal rumah adalah Rp 300 juta. DP seharusnya adalah 20% kali 300 juta = Rp 60 juta. Kemampuan pembeli hanya misalnya Rp 20 juta. Untuk menyiasatinya, harga rumah dimarkup menjadi Rp 350 juta. Sehingga DP menjadi Rp 70 juta. Mengapa jadi lebih tinggi? Namanya saja tipu-tipu. Tanda terima akan dibuat fiktif, seolah pembeli sudah DP Rp 70 juta. Karena pembeli dan penjual sudah sama-sama bersiasat mengelabui bank, maka dana dari bank akan turun Rp 280 juta (Rp 350 juta dikurang Rp 70 juta). Karena harga rumah aslinya adalah Rp 300 juta, maka kekurangannya hanya Rp 20 juta. Tepat sama dengan kemampuan pembeli.

Cara di atas tentu banyak kelemahan, misalnya pihak bank akan menilai apakah benar rumah tersebut bernilai Rp 350 juta? Jika tidak semahal itu, ada kemungkinan proses pengajuan KPR tidak akan disetujui. Tentu cara di atas tidak penulis rekomendasikan. Semisal rumah adalah rumah baru, sebenarnya uang muka pun bisa dicicil sampai rumah benar-benar sudah bisa disurvey oleh pihak bank. Soal cicilan uang muka bisa dinegosiasikan dengan penjual rumah. Porsi uang muka yang disetorkan juga mampu meningkatkan peluang approval KPR kita, karena uang muka yang tinggi berarti nilai pinjaman yang rendah dan (dengan masa pinjam yang sama) cicilan yang rendah.

Cara Menghitung Nilai Cicilan Per Bulan KPR BTN Syariah

Seperti telah dibahas sedikit pada tulisan sebelumnya soal syarat KPR BTN Syariah, kita diwajibkan menyertakan slip bukti penghasilan untuk lebih meyakinkan pihak bank. Untuk menerka apakah aplikasi KPR kita disetujui atau tidak, bisa menggunakan formula : total cicilan per bulan <= 40% dari penghasilan per bulan (jika suami dan istri keduanya bekerja, maka penghasilan akan digabung). Contoh, gaji  Bapak Jono adalah sebesar Rp 20 juta per bulan. Istrinya, Ibu Jono, juga bekerja dengan penghasilan Rp 8 juta per bulan. Total penghasilan adalah Rp 28 juta per bulan, ingin mengambil KPR rumah dengan nilai Rp 1 milyar. DP yang disiapkan adalah sebesar Rp 300 juta (30% dari harga rumah). Nilai pinjaman = Rp 700 juta. Pak Jono menginginkan jangka waktu pembayaran selama 10 tahun, maka margin dari Bank BTN Syariah diasumsikan 9% p.a.

Total pinjaman = pokok + margin = Rp 700 juta + (Rp 700 juta x 9% 10 tahun) = Rp 1.330.000.000

Cicilan per bulan = total pinjaman / jangka waktu dalam bulan = 1.330.000.000 / 120 bulan = Rp 11.083.333 per bulan

Memang, nilai cicilan per bulan Pak Jono masih lebih kecil dari 40% penghasilan gabungan suami dan istri (lebih tepatnya 39.5%). Tapi Pak Jono memiliki cicilan mobil yang masih berjalan senilai Rp 2,5 juta per bulan. Bisa kita katakan, peluang aplikasi KPR Pak Jono sebenarnya tidak terlalu besar. Biasanya Bank akan menyarankan untuk : a) mencari rumah yang nilainya lebih kecil; b) mengubah jangka waktu pembiayaan menjadi 15 tahun; atau c) mengubah uang muka menjadi lebih besar (agar nilai pinjaman menjadi lebih kecil).

Biaya-biaya KPR di Bank BTN Syariah

Biaya sebelum akad KPR berlangsung yang perlu dibayarkan ke pihak bank dapat dilihat dari screenshot berikut, dinamakan Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan (SP-3). Biaya ini timbul ketika proses KPR kita telah disetujui oleh pihak Bank BTN Syariah. Apa yang menentukan besaran biaya pra realisasi pada masing-masing komponen?

Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan KPR BTN Syariah

Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan

Biaya Administrasi

Nilainya sudah fix 1 (satu) persen dari total pinjaman/pembiayaan. Dalam kasus di atas = 0.01 * Rp 80 juta = Rp 800ribu.

Biaya Notaris / SKMHT

SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah (sesuai namanya, “Surat Kuasa”) akan menguasakan beban hak tanggungan  dari pemilik tanah asli kepada pihak bank. Ini biasanya dikarenakan proses pengurusan tanah/balik nama/pecah sertifikat yang belum selesai di BPN. Sehingga, ketika proses selesai, pihak pemilik tanah/penjual rumah tidak perlu lagi menandatangani Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), cukup antara bank dengan debitur (nasabah KPR).

Biaya APHT / SHT

Jika SKMHT adalah “lampiran”-nya, maka Akta Pembebanan Hak Tanggungan adalah master dokumennya. Dokumen ini mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan (tanah+rumah). Sertifikat Hak Tanah atau SHT adalah dokumen yang diterbitkan oleh BPN, sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan.

Asuransi Kebakaran dan Asuransi Jiwa

Nilainya bergantung dari banyak hal, antara lain jangka waktu pembiayaan, plafon, dan usia nasabah KPR. Asuransi kebakaran menjamin hingga Rp 50 juta bila terjadi kebakaran, dan asuransi jiwa akan melunasi seluruh sisa hutang bila nasabah KPR meninggal dunia.

Appraisal

Biasanya akan ada survey dari bank, yang melihat kondisi fisik rumah, beserta luas tanah, dll, sehingga dari situ kelihatan apakah benar nilai rumah sesuai dengan harga jualnya? Bila total pinjaman lebih besar selisihnya daripada nilai intrinsik rumah, biasanya proses KPR akan tersendat. Sederhananya, semakin rendah kualitas rumah, maka seharusnya harga dan nilai pinjamannya akan semakin kecil. Ingat, bank tidak akan mau rugi. Biaya Appraisal ini saya pahami sebagai “uang lelah” saja untuk surveyor, oleh karena itu oleh developer / penjual rumah, “orang survey” ini akan diberi lebih dari yang seharusnya. Supaya apa? Ya supaya nanti orang survey bisa bilang, “Oh dari lokasi, kualitas bangunan, dll, rumah ini layak dihargai sesuai harga jual”

SSB BPHTB

Surat Setoran Bea Biaya Perolehan Hak Tanah Bangunan adalah pungutan atau pajak yang dikenakan pemerintah pada setiap transaksi properti, termasuk hibah, waris, dan sebagainya. Pada penjual dikenakan PPh, dan pada pembeli dikenakan BPHTB. Cara perhitungannya adalah dari nilai objek pajak, misal luas tanah = 70 meter persegi, luas bangunan = 36 meter persegi. Jika nilai jual objek pajak atas tanah = Rp 1 juta / m2, dan NJOP bangunan = Rp 1,5 juta / m2, maka kita bisa totalkan nilai NJOP = Rp 124 juta. Nilai ini akan dikurangi dengan NPOP TKP (NPOP Tidak Kena Pajak). Nilai NPOP TKP ini berbeda-beda antara daerah, kita misalkan saja di Tangerang NPOP TKP = Rp 60 juta. Maka yang kena pajak = Rp 124 juta ditambah 30 persen dikurang Rp 60 juta = Rp 101.200.000. Nilai ini dikali 5%, didapat Rp 5.060.000. Ribet? Selamat datang di Indonesa, Bung.

Biaya AJB (Akta Jual Beli)

Biaya untuk Akta Jual Beli ini murni dimakan notaris PPAT, sehingga nilainya lebih ke suka-suka mereka. Walau pada peraturan Menteri Agraria No 10 tahun 1961, biaya AJB harusnya berkisar 0.5% dari total transaksi, biaya AJB bisa mencapai 1% dari nilai transaksi.

Pemecahan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)

SPPT ini berkaitan dengan Pajak Bumi dan Bangunan, dan nilainya akan berubah dari tahun ke tahun. Untuk lebih jelasnya, kita bisa bertanya pada pengembang atau bank.

Trivia Soal KPR

Kalau mau hunting rumah-rumah hasil sitaan bank, biasanya karena kasus sertifikat bermasalah atau karena gagal bayar dan over kredit pun nggak ada yang mau ngambil. Biasanya harga rumah ini murah (ya namanya juga bermasalah), dan sering kali kita harus berhadapan dan ribut dengan pemilik sebelumnya.

Di tulisan berikutnya kita akan mempelajari pasal-pasal pada akad kredit KPR BTN Syariah.

About Prabowo Murti

Hi, I read a lot, so I write a lot. Circle me on Google Plus

36 thoughts on “KPR BTN Syariah : Proses dan Biaya-biaya (Seri 2)

  1. Salam knal ms.. Saya baru komen di sni walau sudah baca2 blog ini sejak lma. Saya juga tertarik untuk punya rmah lewat kpr, apalagi btn syariah marginnya atau cicilannya tetap.. Semoga bisa kesampean, thx

  2. sayang sekali ini bank nya BTN Syariah, saya nyari kpr yang konven aja, soalnya ada keluarga yang kerja di bank mand1r1. kalau mau ambil bisa sepik sepik dulu. mudah an sih tembus…

      1. sya mau tanya klo disyariah mau mencicil hutang pokok agar mengurangi jangka waktu atau cicilan perbulan apakah bisa?? saya punya hutang 55juta dengan margin bank 45 juta jngka 10 tahun. klo mw saya lunasi lebih cepat dihitung pokoknya aja atau termasuk margin??

  3. Saya mengajukan pinjaman untuk renovasi rumah di btn syariah, dan saat ini kpr rumah saya di btn syariah telah berjalan 2 th lebih!, salah satu syaratnya adalah saya harus meminta foto copy sertifikat ke kantor btn syariah, dan setelah saya tanyakan saya bisa ambil foto copy sertifikat tapi harus membayar sebesar 250,000. Nah yang saya tanyakan apakah betul saya harus membayar sebesar itu untuk urusan tersebut karena dari akad kpr rumah saya juga belum pernah meminta copian dari bank. Mohon penjelasannya terima kasih.

  4. Selamat siang,,sy mengajukan kpr rumah second dn sudah di approve bank BTN SYARIAH sebaesar 280jt,,yg ingin sy tanyakan,,apa saja rincian biaya yang di keluarkan bank kpd sy dn penjual,,trims atas bantuannya

  5. Salam kenal mas. Mas apakah bisa akad kredit itu mundur/di tunda di sebabkan misalnya saluran pdam atau listrik blm terpasang?? Terima kasih mas.

    1. Setahu saya akad kredit bisa mundur dengan sebab macam-macam. Salah satunya tidak kesesuaian antara fasilitas yang dijanjikan (dalam brosur) dengan keadaan sebenarnya. Sering terjadi seperi itu di mana-mana. Semoga dilancarkan urusan Bung Royan, terima kasih

  6. Mas, saya juga ambil btn syariah.. Sudah diapprove juga.. Yang ingin saya tanyakan, untuk dana blokir 1x angsuran terakhir apa bisa ditarik sementara? Karena saya cek rekening koran bahwa untuk biaya admin dll sudah ditarik bank, tapi biaya blokir blm ditarik.. Dan saldo saya masih sebesar 1x angsuran terakhir + saldo awal buka tabungan..

    1. Setahu saya bisa saja Bung, namun nanti apabila tanggal debet otomatis tiba, dan dana masih belum tersedia, maka kita terhitung menunggak. Saya pribadi belum pernah pengalaman ambil dana blokir tersebut. Mungkin pembaca lain ada yang sudah pernah?

  7. apa bedanya bank konvens dan syariah ya…………….., kalau kita lihat marginnya atau istilah trenya Bunganya, kadang kala malah lebih besar bank syariah daripada bank konven……………., soale saya pernah berhubungan dengan keduanya.

    1. Perbedaan terletak pada akadnya, bila bank konvensional bunga bersifat floating (tidak tentu). Inilah yang menambah kekhawatiran karena cicilan per bulan bisa saja naik tanpa pemberitahuan jauh hari sebelumnya. Sedangkan pada bank syariah margin bersifat tetap sampai akhir cicilan, semuanya jelas sedari akad. Terkait nominal keseluruhannya, saya rasa walaupun berbeda tapi tidak akan signifikan.

  8. mau tanya ,, klo bank syariah apakah sama dengan konvensional mngenai apabila saya ingin segera melunasi hutang dengan mencicil hutang pokoknya agar berkurang jangka waktu ato cicilan perbulan…

  9. Assalamualaikum
    Alhmdulillah.. Akhirnya bisa ada pandangan bagaimana proses akad BTN syariah, info di blog ini sangat bermanfaat buat saya, terima kasih mas admin.
    Minta doanya ya semoga proses pengajuan kpr BTN sya lancar dan sukses, amin.
    Salam kenal buat saudara2 semua.

    Best Regards

  10. Min, saya sdh mau akad kredit kpr btn syariah. Bolehkah akad kredit ditunda sebelum rumah diselesaikan total sprti yg ada di brosur?
    Kedua, di lembaran SP3 BTNegara syariah, tidak ada biaya apermisalan, asuransi kebakaran dan asuransi jiwa kpr, apakah memang itu tidak berlaku di btn syariah atau saat akad biaya itu diminta lagi?sebab Uang tidak ada lagi bung jika biaya itu akan dimuntahkan lg saat akad.mohon penjelasannya.

  11. Mas Prabowo terima kasih menarik artikel yang disajikan, kebetulan sy saat ini sedang proses pengajuan kpr di btn syariah dan infonya sdh SP3 walaupun sy blm terima dari BTN hanya baru info dari pengembang saja dan sy sdh membayar jumlah yg mesti dibayarkan di SP3 tsb, namun akad kredit yang sdh dijadualkan beberapa kali mundur/tertunda krn masih nego antara pengembang dan notaris, pertanyaan saya, 1. apakah hal ini bisa terjadi mengenai jadual akad. 2. Adakah biaya lain yang mesti ditanggung konsumen selain biaya2 awal yang tertera di dalam SP3 pada saat akad kredit. terima kasih atas pencerahannya, salam EA

    1. Halo Bung Erwin, salam kenal.

      Saya coba bantu jawab menurut pengalaman saya saja ya Bung..
      1. Jadwal akad kredit memang tidak pasti Bung. Jadwal akad saya dahulu mundur sekitar 2 bulan dari jadwal. Namun jika pihak bank oke, saya rasa tidak ada masalah. Memang dalam hal ini kita (sebagai pembeli) yang harus bersabar. Welcome to Indonesia.

      2. Biaya lain selain biaya akad ke bank, seperti yang tertera pada tulisan di atas, meliputi AJB, Pemecahan SPPT, SSB, dll. Nilainya tidak bisa dipastikan karena berubah sesuai dengan peraturan di masing-masing daerah, notaris, dll. Sebagai gambaran, tahun 2014 saya setor (total) 9 juta-an. Tapi ini biasanya kita siapkan setelah akad (masih ada waktu).

      Semoga lancar, Bung.

  12. Siang pak.. Saya sudah wawancara pengajuan kpr syariah subsidi di btn syariah sudah 1 bulan koq belum ada kabar ya.. Mohon infonya… Terima kasih ???

  13. Siang pak.. Saya sudah wawancara pengajuan kpr syariah subsidi di btn syariah sudah 1 bulan koq belum ada kabar ya.. Mohon infonya… Terima kasih ???

  14. Hallo Pak Prabowo, tulisan dalam blog nya sangat membantu. Kemudian saya juga ingin bertanya apakah biaya2 KPR seperti pajak BPHTB dan asuransi dll itu bisa masuk di cicilan juga di banknya? Karena ini sy niat mengajukan KPR tapi dana nya masih ada yang untuk DP saja. Sementara sy hitung2 lagi klo utk biaya KPR nya msh blm ada. Mungkin ada yg bs bantu jawab juga, mohon pencerahannya, trimakasih :)

    1. Setahu saya, untuk pajak, BPHTB, dll yang termasuk dalam SP3 di atas, dibayarkan di luar cicilan KPR. Untuk perhitungan masing-masing komponen biaya, berbeda-beda untuk tiap daerah. Namun kisaran besarannya bisa dihitung menggunakan perhitungan di atas. Semoga membantu.

  15. Salam pak Prabowo.

    Mau tanya pak, di antara kpr dari bank –
    bank syariah, adakah yang paling syariah? Mungkin bapak ada rekomendasi.

    Terima kasih banyak

    1. Kalau di Indonesia, sepertinya masih belum ada bank syariah yang benar-benar syariah 100%, Bung. Kalau terkait pembelian rumah, mungkin bisa kunjungi website bmtbintaro dot com, atau griyainvesta dot com, yang menawarkan skema pembelian dengan cicilan mirip KPR tapi tanpa denda dll. Mungkin pembaca lain ada saran? Semoga berhasil ya Bung

  16. Kalau cara pembayaran angsuran rumah btn syariah,apakah bisa di lakukan secara langsung Tidak melalui kantor btn syariah dan bagaimana caranya…?? Terima kasih

    1. Setahu saya bisa. Transfer langsung ke rekening BTN Syariah yang auto debet bulanan, seperti transfer pada umumnya. Nanti otomatis akan terbayar setiap bulan, kecuali ketika saldonya kurang dari cicilan bulanan.

  17. Pak saya sudah hampir 3 bulan belum juga keluar sp3 nya????? kira2 kurang brp lama lagi ya keluarnya? Mohon pencerahan

Leave a Reply to Icuk Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>