Akad Kredit KPR BTN Syariah (Seri 3)

Di kesempatan sebelumnya kita sudah sama-sama belajar tentang KPR BTN Syariah, mulai dari syarat-syarat kpr, hingga mencakup biaya-biayanya (silakan baca artikel seri sebelumnya). Jika semuanya telah selesai, tibalah saatnya penandatanganan akad kredit di Bank. Intinya, akad kredit adalah penandatanganan perjanjian antara bank, nasabah, dan developer/penjual rumah dalam rangka penyelesaian pembiayaan / KPR. Kita resmi menjadi pemilik dari rumah tersebut, dengan status cicilan, tentu saja.

Apa yang dibutuhkan pada saat akad kredit KPR?

Jika Anda sudah berkeluarga, baik suami dan istri harus hadir dalam akad kredit. Selain itu, dibutuhkan materai nilai Rp 6000 yang banyak (sekitar 20 lembar). Sebelumnya, lemaskan jemari Anda karena diperlukan tanda tangan yang banyak pula. Selebihnya, siapkan mental saja, karena dengan selesainya akad kredit, maka resmi pula kita menjadi “penghutang”. Selamat tidak bisa tidur nyenyak. 😀

Pengertian Akad Murabahah dan Akad Wakalah (Wakil)

Akad kredit bank syariah secara umum terdiri dari dua akad yaitu murobahah dan wakalah (wakil). Akad murabahah, sederhananya adalah perjanjian jual-beli antara bank dan nasabah (kita), dalam hal pembelian rumah. Bank sepakat untuk menjual rumah dengan harga tertentu, dan kita sepakat untuk membelinya dengan harga yang disepakati. Di dalam akad kredit KPR juga terdapat rincian mengenai jumlah total pinjaman, harga rumah, alamat/lokasi, tanggal jatuh tempo, jangka waktu pembiayaan, cicilan per bulan, denda bila terjadi tunggakan, termasuk pasal-pasal mengenai pembayaran ekstra (akan terlihat pada gambar-gambar berikut).

Akad wakalah, pengertiannya adalah perjanjian antara bank dan nasabah, di mana nasabah memberi kuasa pada bank untuk membeli rumah dari developer/ penjual rumah. Maka dari itu akad ini disebut wakalah, atau “mewakilkan”.

akad-kredit-kpr-btn-syariah-0

Akad Murabahah

akad-kredit-kpr-btn-syariah-1

akad-kredit-kpr-btn-syariah-2

akad-kredit-kpr-btn-syariah-3

akad-kredit-kpr-btn-syariah-4

akad-kredit-kpr-btn-syariah-5

akad-kredit-kpr-btn-syariah-6

akad-kredit-kpr-btn-syariah-7

akad-kredit-kpr-btn-syariah-8

akad-kredit-kpr-btn-syariah-9

akad-kredit-kpr-btn-syariah-10

 

Semua pasal pada akad kredit akan dijelaskan oleh petugas bank, pasal per pasal. Jika ada hal yang kurang jelas, kita berhak untuk bertanya. Ini termasuk kasus di mana IMB atau sertifikat tanah masih belum pecah.

Mekanisme Pembayaran Cicilan

Untuk KPR BTN Syariah, kita diwajibkan untuk membuat sebuah rekening yang saldonya akan didebet otomatis jam 12 malam, sesuai dengan tanggal pembayaran tagihan (pada kasus di atas, tanggal 25 setiap bulannya). Tanggal pembayaran ini tidak bisa diubah, tidak seperti billing kartu kredit. Jadi, ketika sistem gagal mendebet otomatis rekening, maka terjadi gagal bayar dan kita akan otomatis terkena denda. Biasanya akan ditelpon oleh pihak bank.

Pembayaran Ekstra dan Pelunasan Dipercepat

Pembayaran ekstra adalah melakukan pembayaran sejumlah 5 (lima) kali cicilan per bulan dalam satu waktu. Gunanya adalah mengurangi sisa jumlah harga jual bank. Misal, dalam kasus di atas cicilan adalah Rp 1,82 juta per bulan. Bulan depan kita ingin melakukan pembayaran ekstra, dengan dana Rp 1,82 juta x 5 = Rp 9,1 juta. Maka potongannya adalah senilai dengan margin (keuntungan harga jual bank) dari angsuran bulan terakhir (ke-5). Oya, perlu diingat bahwa kebanyakan bank syariah menganut jenis perhitungan anuitas, artinya : dari total angsuran sebesar Rp 1,82 juta per bulan, dibagi menjadi porsi angsuran pokok + margin.

Total angsuran per bulan = angsuran pokok + margin

Contoh, di bulan pertama (cicilan ke-1), Rp 1,82 juta dibagi menjadi angsuran pokok Rp 953,579 + margin Rp 866,666. Seiring dengan waktu, porsi nilai angsuran pokok akan meninggi / naik dan porsi nilai margin akan menurun. Untuk kasus di atas, nilai angsuran pokok pada cicilan terakhir (cicilan ke bulan 60) adalah sebesar Rp 1,800,764 dan margin Rp 19,508. Ini membuat pembayaran ekstra yang dilakukan di awal masa cicilan lebih menguntungkan (margin lebih besar = potongan lebih besar).

Sedangkan pelunasan dipercepat adalah pembayaran sisa pokok / hutang sebelum masa jatuh tempo pembiayaan berakhir. Misal, di akhir tahun ke 3 (cicilan ke-36), kita ketiban rejeki nomplok dan ingin melunasi seluruh tagihan. Maka, kembali ke perhitungan anuitas di atas, agar bank tetap mendapatkan margin yang tinggi (bank tentu pintar-pintar), sisa hutang kita bukan flat, melainkan tergantung dari perhitungan sisa pokok.

Sisa pokok = total hutang – total angsuran pokok

Karena angsuran pokok per bulan selalu berbeda (ingat bahwa total angsuran = angsuran pokok + margin), maka sisa pokok di setiap bulan juga berbeda. Perhitungan seperti ini memastikan bank tetap mendapatkan margin yang cukup tinggi. Sebagai contoh, di akhir cicilan ke-36, sisa pokok = Rp 38,287,268. Sedangkan bila melakukan perlunasan dipercepat di akhir cicilan ke-48, maka sisa pokok = Rp 20,379,570. Mari bandingkan…

Total yang dibayarkan ke bank = bulan x total angsuran per bulan + sisa pokok

Akhir tahun ke-3 (cicilan 36) : 36 x Rp 1,820,245 + Rp 38,287,268 = Rp 103,816,088
Akhir tahun ke-4 (cicilan 48) : 48 x Rp 1,820,245 + Rp 20,379,570 = Rp 107,751,330 (lebih besar)

Demikian, semoga bermanfaat.

About Prabowo Murti

Hi, I read a lot, so I write a lot. Circle me on Google Plus

19 thoughts on “Akad Kredit KPR BTN Syariah (Seri 3)

  1. Halo mas muhajirin,informasinya sangat membantu. Kebetulan saya jg sedang proses untuk akad kredit di btn syariah,sp3k jg sudah keluar. Namun ada yg ingin saya tanyakan mas. Apakah mas dikenakan pajak pembeli dan biaya notaris? Karena sy ditagihkan kedua biaya tersebut,sedangkan tdk tercantum pada lembar sp3k nya (biaya notaris pada sp3k hanya 250ribu,namun developer memberikan informasi biaya notaris sekitar 8jt)..
    Terima kasih mas

    1. Salam Bu Risa,

      Setahu saya pajak pembeli akan ditanggung oleh pembeli dan pajak penjual akan ditanggung oleh penual. Bisa baca kembali artikel saya, search dengan judul : KPR BTN Syariah. Untuk biaya notaris memang nego-nego dengan notaris, karena banyak sekali notaris yang nakal Bu. Semoga berkah.

  2. Assalamualaikum Mas Prabowo,
    Mohon pencerahan lebih mengenai pelunasan dipercepat. Saat ini saya sedang KPR di Bank Syariah Mandiri untuk tenor 15 Tahun dan telah mencicil selama 3thn. skema yang ditawarkan adalah sbb :
    1. Jenis Pembiayaan:Murabahah
    2. Tujuan Pembiayaan:Pembelian Rumah Second
    3. Pembiayaan Bank:Rp400.000.000,00
    4. Jangka Waktu:180 Bulan
    8. Angsuran bulan 1 s/d 24: Rp 4.116.769,16
    Angsuran bulan 25 s/d 60: Rp 4.730.468,54
    Angsuran bulan 61 s/d 180: Rp 5.169.062,69
    Apabila misalnya pada tahun kelima saya ingin mempercepat pelunasan bagaimana cara menghitungnya.

    Terima kasih
    Wassalamualaikum wr.wb

    1. Wassalaamu’alaykum warohmatullah wabarokatuh.

      Sayang sekali yang saya ketahui soal pelunasan dipercepat hanya dari bank BTN Syariah. Untuk pelunasan dipercepat dari bank mandiri syariah, Bung bisa meminta Jadwal dan Perhitungan Angsuran dari bank, di situ akan terlihat besar Sisa Hutang, Sisa Pokok, Angsuran Pokok, dan Margin dari bulan pertama hingga bulan ke-180.

      Sebagai bahan perbandingan, berikut saya tampillkan screenshot jadwal angsuran untuk BTN Syariah,

      Perhitungan angsuran KPR BTN Syariah

      Perhitungannya seperti yang sudah dijelaskan pada artikel di atas,

      Sisa pokok = total hutang – total angsuran pokok

      Semoga bermanfaat dan Bung selalu mendapat kemudahan dari Yang Maha Kuasa.

      1. maaf pak saya mau tanya apabila misal dalam angsuran ke 30 kita mau melunasi sisa hutang apakah ada biaya margin yang harus kita bayar juga?

      2. Total angsurannya berapa kali? Contoh perhitungannya seperti di atas, kita hanya bayar sisa pokok (kalau tidak salah ada biaya pelunasan dipercepat tapi nilainya saya kurang paham).

    2. Ikut bimbang jadinya… Gmn donk? Butuh pencerahan juga mengenai ini….. Soalnya sy jg mau ikut kpr syariah…. Hmmmm mohon pencerahannya????

  3. Assalamu’alaikum afwan.

    Wah ini kok bank syariah ada denda keterlambatan, denda pinalty ini melanggar ketentuan syariah donk ini jelas riba, sama halnya dengan bank konvesional.

    Saya berencana mengambil perumahan islami yang menggandeng bank btn syariah Tanpa sita, tanpa denda, tanpa pinalty angsuran flat hingga lunas, angsuran dan DP dibayar ketika rumah sudah jadi dibangun, tidak ada sita dan akadnya jual beli murni bukan menggabungkan 2 akad dalam 1 transaksi yang sudah jelas dilarang agama islam. ( adanya akan sewa- menyewa dan jual beli )

    Hal ini berdasarkan hadits yang diriwayatkan oleh Ahmad dan an-Nasa-i dari Abu Hurairah Radhiyallahu anhu.

    “Bahwa Nabi Shallallahu ‘alaihi wa sallam melarang melakukan dua akad dalam satu transaksi jual beli.” [Hadits ini dishahihkan oleh at-Tirmidzi dan Ibnu Hibban]. adanya Akad Jual Beli dan adanya akad Sewa-menyewa ini yang dilarang.

    Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam Dalam hadits Hakim bin Hizam. Ia berkata pada Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam,

    “Wahai Rasulullah, seseorang mendatangiku lantas ia menginginkan dariku menjual barang yang bukan milikku. Apakah aku harus membelikan untuknya dari pasar?”

    Nabi shallallahu ‘alaihi wa sallam bersabda, “Janganlah engkau menjual barang yang bukan milikmu.” (HR. Abu Daud no. 3503, An Nasai no. 4613, At Tirmidzi)

    tapi melihat artikel diatas kok berbeda ya
    1. Bank hanya membiayai bukan membeli dahulu barang ini sama halnya meminjamkan uang bukan kredit barang

    “Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam melaknat pemakan riba (rentenir), orang yang menyerahkan riba (nasabah), pencatat riba (sekretaris) dan dua orang saksinya.” Beliau mengatakan, “Mereka semua itu sama.”(HR. Muslim) [Muslim: 23-Kitab Al Masaqoh, 19-Bab Laknat pada Orang yang Memakan Riba dan yang Menyerahkannya].

    (“Setiap pinjaman yg memberikan keuntungan bagi pemberi pinjaman adalah Riba “, Kaidah Fikih. Al Hawi Kabir, Al Mawardi).

    2. Adanya denda keterlambatan dan pinalty
    3. Adanya biaya asuransi yang jelas melangkahi kekuasaan Allah dalam hal musibah
    4. Angsuran berubah-ubah

    Mohon maaf jika ada yang salah mohon koreksinya,

    Jazakallah,

    1. Ikut bimbang jadinya… Gmn donk? Butuh pencerahan juga mengenai ini….. Soalnya sy jg mau ikut kpr syariah…. Hmmmm mohon pencerahannya????

  4. Assalamualaikum ….pak..
    saya lg proses pengambilan perumahan… sudah boking fee & masuk DP sedangkan konsisi saya saat ada pinjaman di bank…kira-kira bisa di setujui ga untuk KPR….mohon infonya pak…..
    ”TERIMAKASIH”

  5. Maaf mau tanya lg pak….
    Klo untuk perumahan subsidi melalui kpr BTN syariah syaratnya apa aja pak..??
    Kemaren saya baca blog…untuk karyawan maksimal gaji pokok 4jt sedangkan gaji pokok saya 4,1jt apakah bisa di setujui untuk kpr…?? Terimakasih

  6. Pak.. Utk persyaratan sebelum pelaksanaan akad di btn syariah apa ya? Saya sdh dikirim SP3nya
    Uang muka harus sudah lunas kah? Misal sudah lunas UM 30% tp ternyata ada tambahan UM yg harus dibayar karena terkait dg plafon pinjaman yg tdk full disetujui. Apa kekurangan tsb jg sudah harus dilunasi sebelum akad?
    Lalu utk biaya2 prosesnya sendiri apa sudah harus lunas jg sebelum akad ? Atau diselesaikan pembayarannya setelah akad dgn waktu yg disepakati bersama saat akad?
    Tks

  7. Assalamu alaikum pak, gmn cara perhitungan BTN syariah,menentukan angsuran pokok dan margin setiap bulannya dr awal hingga tahun ke 10 ,akhir?? Mksh

  8. assalamualaikum. .pak mau tanya. .saya lg proses kpr d btn syariah. .harga rmah 265000000 katanya kn dr bank cuma cair 80% berarti sktar 210000000 jt. .untk angsuran flat 15thn. .jika thn ke 3 mau d lunasi perhitungany gmn

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>