Nasihat untuk Muslim Pendukung Ahok

Bismillah

Assalaamu’alaykum warohmatullah wabarokaatuh.

Allah, Dia yang Maha Memberi nikmat. Allah, Dia Dzat yang tiada dua, apatah lagi tiga. Allah, segala puji hanya bagi-Nya. Persaksikanlah, bahwa tiada Tuhan selain Allah. Dan Muhammad bin Abdullah itu adalah benar utusan Allah.

Saya, Prabowo Murti, mengajak saudara-saudaraku seiman seislam, dari hati yang lemah ini, melalui website yang sederhana ini, untuk terus memurnikan tauhid. Mari, menggantungkan harapan hanya pada Allah.

Al Quran

Saudara-saudaraku seiman seislam..

Saya yakin, dari lubuk hati terdalam saudara, masih tersimpan rasa bangga sebagai seorang muslim, rasa cinta pada agama ini. Ketahuilah, tak ada faedah yang bisa saudara petik, dari membela kubu sebelah, baik di dunia, maupun di akhirat kelak. Yang Allah telah Gariskan akan terjadi. Bergabunglah bersama kami, saudaraku.. Bergabunglah bersama saudaramu ini, saudara yang sebenar-benarnya saudara.

Saudara-saudaraku seiman seislam..

Tulisan ini adalah bentuk paling maksimal yang saya bisa, dalam mengajak saudara-saudaraku kembali ke fitrah, merapatkan barisan persaudaraan kita. Ingatlah bahwa seorang ‘Umar, yang pernah ingin membunuh Rasul, kini terbaring di samping makam beliau. Ingatlah bahwa seorang Khalid bin Walid, yang pernah berperang melawan agama Allah, pada akhirnya menjadi pedang-Nya. Berhijrahlah saudaraku, karena hijrah adalah keniscayaan, sejauh apapun kita telah menyimpang.

Saudara-saudaraku seiman seislam..

Sungguh, tulisan ini hadir karena kesedihan kami, mesti bersilangan, dan berpisah dengan saudara-saudara semuanya. Semoga Allah yang Maha Menguasai hati, senantiasa memberikan kita hidayah untuk tetap berada di jalan-Nya, Mempertemukan kita di dunia setelah dunia. Izinkan saya mengutip DR ‘Aidh Al Qarni, dalam salah satu buku beliau.

Kita bukanlah penduduk asli bumi, asal kita adalah surga. Tempat di mana Adam tinggal pertama kali. Kita tinggal di sini hanya untuk sementara, mengikuti ujian, lalu segera kembali.

Maka, berusahalah semampumu untuk mengejar kafilah orang-orang sholeh yang akan kembali ke tanah air yang sangat luas, di akhirat. Jangan sia-siakan waktumu di planet kecil ini.

Perpisahan bukan karena perjalan yang jauh, atau karena ditinggal yang tercinta. Bahkan, kematian pun bukanlah perpisahan, sebab kita akan bertemu lagi di akhirat.

Perpisahan adalah ketika satu di antara kita masuk surga, sedang yang lainnya di neraka.

Semoga Allah menjadikan kita semua penghuni surga-Nya.

Ini hanya sekadar nasihat dari seorang muslim kepada sesama muslim. Semoga Allah, Mengampuni khilaf dan kekurangan saya, Memberikan ganjaran terbaik atas segala ikhtiar dan keikhlasan perjuangan ini. Aamiin ya Rabb.

Wassalaamu’alaykum warohmatullah wabarokatuh.

Universalitas Ekonomi Syariah

Bismillah

Pertama-tama saya selaku penulis mohon maaf bila lebih dari 10 bulan blog ini tidak ada pembaruan. Selama 10 bulan terakhir pula saya berpikir keras, bahwa beberapa tulisan sudah kadaluarsa, dan tidak relevan lagi, dilihat dari segi masa terbitnya, maupun dari referensi yang dipakai. Saya berpikir, mungkin inilah saatnya untuk melanjutkan proses hijrah yang berjalan lambat, kalau tak mau dibilang berhenti. Saya sedang memikirkan gagasan besar terkait solusi menjadi orang yang sejahtera (baca: kaya) menurut Islam. Tentulah karena agama ini adalah agama yang sempurna, di setiap permasalahan selalu ada solusinya dari Quran. Tidak dengan riba, tidak dengan sistem yang populer saat ini.

ilustrasi ekonomi syariah

Tulisan ini merupakan tulisan daur ulang saya di tahun 2008, atau sudah sekitar 8 tahun lalu. Semoga bermanfaat.

Continue reading

Modus Marketing Kartu Kredit

Marketing kartu kredit biasanya menawarkan hal-hal yang tidak biasa agar calon nasabah tertarik untuk membuat kartu kredit. Jika nasabah sudah memiliki kartu kredit, maka nasabah juga diarahkan untuk memiliki kartu kredit tambahan, atau menikmati fasilitas plus-plus dari penyedia kartu kredit. Jumlah kartu kredit yang banyak namun tidak diimbangi dengan cara pemakaian yang bijak tentu akan melahirkan persoalan tersendiri. Apakah kita benar-benar membutuhkan kartu kredit baru? Berikut hal-hal yang biasanya digunakan para sales kartu kredit. Hati-hati, jangan sampai kita tergoda.

marketing kartu kredit

Janji menaikkan limit kartu kredit

Seperti yang kita ketahui, sales kartu kredit dapat memperoleh informasi tentang data nasabah kartu kredit dari pihak ketiga. Biasanya juga dari sesama sales kartu kredit. Karena data ini terkadang kurang terlalu update, maka biasanya sales kartu kredit hanya bicara seperti ini di telepon. “Limit kartu kredit yang sekarang berapa, Pak? Akan kami jadikan limit baru kartu kredit Bapak menjadi 3x lipat dari limit saat ini”. Atau, “menjadi total semua limit kartu kredit yang Bapak punya”. Janji hanya tinggal janji. Saat kartu kredit sudah tiba, limit kartu kredit biasanya tak sesuai harapan. Ini dikarenakan, bukan sales kartu kredit yang menentukan limit kartu kredit, tapi dari pihak Bank.

Bebas iuran tahunan seumur hidup

Janji sales kartu kredit seperti ini juga sudah sering diperdengarkan. Dengan tidak ada iuran tahunan seumur hidup, maka calon nasabah akan berpikir “Toh tidak ada ruginya memiliki satu kartu kredit tambahan”. Padahal jebakan betmen seperti ini bakal ketahuan saat pemakaian sudah lewat 1 tahun, ketika tiba-tiba ada tagihan tambahan di billing statement.

Marketing kartu kredit perempuan

Sudah menjadi hal yang lumrah, kalau lelaki akan lemah dengan perempuan. Marketing kartu kredit pun sudah dilatih untuk berbicara selemah dan selembut mungkin. Kalau bisa sampai calon nasabah di seberang sana klepek-klepek.

Tipe kartu kredit yang prestigious

Jika calon nasabah belum memiliki kartu kredit, mungkin akan dijanjikan tipe kartu kredit yang sedang-sedang sahaja, seperti Silver atau Gold. Namun jika nasabah sudah memiliki kartu kredit, maka akan dijanjikan kartu kredit tipe dewa seperti Titanium, Platinum, Alumunium, Millennium, atau bahkan tipe kartu kredit yang namanya baru Anda dengar. Nama sih boleh keren, tapi tunggu nanti setelah kartu kreditnya datang. Limitnya cuma gopek ceng.

Kesempatan dana tunai dengan margin yang rendah

Memiliki kartu kredit dengan alasan agar bisa menikmat dana tunai adalah hal yang cukup keliru. Pertama, dana tunai yang diberikan bank jumlahnya kecil, biasanya hanya berkisar 30 persen dari limit kartu kredit. Kedua, margin atau bunganya akan mencekik leher. “Tapi marginnya rendah loh Pak, hanya 0.7 persen per bulan. Ini masa promo Pak, kesempatan langka. Marginnya kembali normal bulan depan,” suara marketing kartu kredit di seberang telpon yang kemayu mencoba mempengaruhi. Jangan sampai kemakan.

Program cicilan tagihan

Nasabah yang gila belanja menggunakan kartu kredit adalah sasaran empuk para sales. Kenaikan limit pada kartu kredit jangan dikira tidak punya makna apa-apa. Pertama dikasih limit 3 juta, dipake hanya kisaran Rp 200 ribu sebulan. Dinaekin limitnya jadi 5 juta, eh kok pemakaian jadi 1,5 juta per bulan. Terus begitu, hingga ada titik di mana limitnya sudah tinggi, pemakaian sudah banyak, dan akhirnya nasabah keenakan dan udah mulai sulit bayar tagihan tepat waktu. Di titik inilah para sales pun belagak malaikat di tanggal tua, menghembuskan angin surga pada nasabah, menawarkan program cicilan tagihan.

Misal tagihan 6 juta, dicicil 6 bulan kena margin 0.7 persen sebulan. Harusnya, sebulan kena Rp 1 juta ditambah 0.7% dari Rp 6 juta = Rp 1.042.000. Pada kenyataannya, Anda akan diberi tahu, “Bapak kena cicilan tetap Rp 1.059.000 per bulan, ringan kan Pak?” Kok angkanya beda? Ini sudah tipu-tipu, ada biaya silumannya. Karena di telepon itu ritme percakapan sedemikian cepat, dan angka tagihan tidak selalu genap, jadi nasabah dibuat tak sadar.

Akad Kredit KPR BTN Syariah (Seri 3)

Di kesempatan sebelumnya kita sudah sama-sama belajar tentang KPR BTN Syariah, mulai dari syarat-syarat kpr, hingga mencakup biaya-biayanya (silakan baca artikel seri sebelumnya). Jika semuanya telah selesai, tibalah saatnya penandatanganan akad kredit di Bank. Intinya, akad kredit adalah penandatanganan perjanjian antara bank, nasabah, dan developer/penjual rumah dalam rangka penyelesaian pembiayaan / KPR. Kita resmi menjadi pemilik dari rumah tersebut, dengan status cicilan, tentu saja.

Apa yang dibutuhkan pada saat akad kredit KPR?

Jika Anda sudah berkeluarga, baik suami dan istri harus hadir dalam akad kredit. Selain itu, dibutuhkan materai nilai Rp 6000 yang banyak (sekitar 20 lembar). Sebelumnya, lemaskan jemari Anda karena diperlukan tanda tangan yang banyak pula. Selebihnya, siapkan mental saja, karena dengan selesainya akad kredit, maka resmi pula kita menjadi “penghutang”. Selamat tidak bisa tidur nyenyak. 😀

Pengertian Akad Murabahah dan Akad Wakalah (Wakil)

Akad kredit bank syariah secara umum terdiri dari dua akad yaitu murobahah dan wakalah (wakil). Akad murabahah, sederhananya adalah perjanjian jual-beli antara bank dan nasabah (kita), dalam hal pembelian rumah. Bank sepakat untuk menjual rumah dengan harga tertentu, dan kita sepakat untuk membelinya dengan harga yang disepakati. Di dalam akad kredit KPR juga terdapat rincian mengenai jumlah total pinjaman, harga rumah, alamat/lokasi, tanggal jatuh tempo, jangka waktu pembiayaan, cicilan per bulan, denda bila terjadi tunggakan, termasuk pasal-pasal mengenai pembayaran ekstra (akan terlihat pada gambar-gambar berikut).

Akad wakalah, pengertiannya adalah perjanjian antara bank dan nasabah, di mana nasabah memberi kuasa pada bank untuk membeli rumah dari developer/ penjual rumah. Maka dari itu akad ini disebut wakalah, atau “mewakilkan”.

akad-kredit-kpr-btn-syariah-0

Akad Murabahah

akad-kredit-kpr-btn-syariah-1

akad-kredit-kpr-btn-syariah-2

akad-kredit-kpr-btn-syariah-3

akad-kredit-kpr-btn-syariah-4

akad-kredit-kpr-btn-syariah-5

akad-kredit-kpr-btn-syariah-6

akad-kredit-kpr-btn-syariah-7

akad-kredit-kpr-btn-syariah-8

akad-kredit-kpr-btn-syariah-9

akad-kredit-kpr-btn-syariah-10

 

Semua pasal pada akad kredit akan dijelaskan oleh petugas bank, pasal per pasal. Jika ada hal yang kurang jelas, kita berhak untuk bertanya. Ini termasuk kasus di mana IMB atau sertifikat tanah masih belum pecah.

Mekanisme Pembayaran Cicilan

Untuk KPR BTN Syariah, kita diwajibkan untuk membuat sebuah rekening yang saldonya akan didebet otomatis jam 12 malam, sesuai dengan tanggal pembayaran tagihan (pada kasus di atas, tanggal 25 setiap bulannya). Tanggal pembayaran ini tidak bisa diubah, tidak seperti billing kartu kredit. Jadi, ketika sistem gagal mendebet otomatis rekening, maka terjadi gagal bayar dan kita akan otomatis terkena denda. Biasanya akan ditelpon oleh pihak bank.

Pembayaran Ekstra dan Pelunasan Dipercepat

Pembayaran ekstra adalah melakukan pembayaran sejumlah 5 (lima) kali cicilan per bulan dalam satu waktu. Gunanya adalah mengurangi sisa jumlah harga jual bank. Misal, dalam kasus di atas cicilan adalah Rp 1,82 juta per bulan. Bulan depan kita ingin melakukan pembayaran ekstra, dengan dana Rp 1,82 juta x 5 = Rp 9,1 juta. Maka potongannya adalah senilai dengan margin (keuntungan harga jual bank) dari angsuran bulan terakhir (ke-5). Oya, perlu diingat bahwa kebanyakan bank syariah menganut jenis perhitungan anuitas, artinya : dari total angsuran sebesar Rp 1,82 juta per bulan, dibagi menjadi porsi angsuran pokok + margin.

Total angsuran per bulan = angsuran pokok + margin

Contoh, di bulan pertama (cicilan ke-1), Rp 1,82 juta dibagi menjadi angsuran pokok Rp 953,579 + margin Rp 866,666. Seiring dengan waktu, porsi nilai angsuran pokok akan meninggi / naik dan porsi nilai margin akan menurun. Untuk kasus di atas, nilai angsuran pokok pada cicilan terakhir (cicilan ke bulan 60) adalah sebesar Rp 1,800,764 dan margin Rp 19,508. Ini membuat pembayaran ekstra yang dilakukan di awal masa cicilan lebih menguntungkan (margin lebih besar = potongan lebih besar).

Sedangkan pelunasan dipercepat adalah pembayaran sisa pokok / hutang sebelum masa jatuh tempo pembiayaan berakhir. Misal, di akhir tahun ke 3 (cicilan ke-36), kita ketiban rejeki nomplok dan ingin melunasi seluruh tagihan. Maka, kembali ke perhitungan anuitas di atas, agar bank tetap mendapatkan margin yang tinggi (bank tentu pintar-pintar), sisa hutang kita bukan flat, melainkan tergantung dari perhitungan sisa pokok.

Sisa pokok = total hutang – total angsuran pokok

Karena angsuran pokok per bulan selalu berbeda (ingat bahwa total angsuran = angsuran pokok + margin), maka sisa pokok di setiap bulan juga berbeda. Perhitungan seperti ini memastikan bank tetap mendapatkan margin yang cukup tinggi. Sebagai contoh, di akhir cicilan ke-36, sisa pokok = Rp 38,287,268. Sedangkan bila melakukan perlunasan dipercepat di akhir cicilan ke-48, maka sisa pokok = Rp 20,379,570. Mari bandingkan…

Total yang dibayarkan ke bank = bulan x total angsuran per bulan + sisa pokok

Akhir tahun ke-3 (cicilan 36) : 36 x Rp 1,820,245 + Rp 38,287,268 = Rp 103,816,088
Akhir tahun ke-4 (cicilan 48) : 48 x Rp 1,820,245 + Rp 20,379,570 = Rp 107,751,330 (lebih besar)

Demikian, semoga bermanfaat.

KPR BTN Syariah : Proses dan Biaya-biaya (Seri 2)

KPR BTN Syariah masih merupakan salah satu produk unggulan dari BTN Syariah, termasuk KPR Subsidi program FLPP dari Kementerian PU dan Perumahan Rakyat. Di tulisan sebelumnya, Syarat KPR BTN Syariah, dijelaskan mengenai tahapan sebelum memulai pengajuan pembiayaan KPR dari BTN Syariah. Tulisan ini merupakan pengalaman penulis sejak tahun 2013 silam. Walau sudah lama, semoga bisa menjadi informasi buat pembaca blog ini yang ingin mengajukan pinjaman KPR via BTN Syariah.

Memilih Rumah dan Developer / Pengembang

Untuk urusan memilih rumah adalah preferensi masing-masing. Dekat dengan stasiun? Banyak penghuni? Dekat dengan tempat ibadah, pusat perbelanjaan, area perkantoran, atau taman? Ada pula pertimbangan lain semisal, dekat dengan rumah orang tua, fasilitas publik, tempat kerja, air tanah bagus, tidak banjir, harga jual kembali tetap tinggi, dekat dengan exit tol, tempatnya tenang, dan lain sebagainya. Namun hal penting lain yang perlu diperhatikan terkait KPR adalah masalah legalitas (sertifikat tanah) dan apakah developer sudah bekerjasama dengan bank. Kita bisa saja menggunakan bank lain (dengan alasan tertentu, semisal margin dan benefit yang lebih menguntungkan) namun resikonya adalah peluang aplikasi KPR kita bisa ditolak.

Pada kasus penulis, kondisi sertifikat belum dipecah (masih dalam proses di BPN), sehingga memang pilihan satu-satunya adalah menggunakan bank yang sudah bekerjasama dengan developer. Jika menggunakan bank lain, akan terkendala masalah copy sertifikat (yang belum ada).

Minimum Down Payment / Uang Muka KPR BTN Syariah

Komponen biaya terbesar dari pembelian rumah dengan KPR adalah uang muka. Menurut aturan Bank Indonesia, nilai minimal uang muka saat ini adalah 20 persen dari harga rumah untuk kategori bukan rumah mewah. Rumah dikatakan “mewah” bila memiliki luas bangunan di atas atau sama dengan 70 meter persegi. Untuk kategori rumah tersebut, uang mukanya menjadi 30% dari harga. Untuk KPR kedua, DP minimal menjadi 30 persen. Untuk KPR ketiga, dan seterusnya (bila pernah mengambil KPR), DP minimal menjadi 50 persen dari harga rumah.

Bila Kekurangan Uang Muka?

Uang muka sebenarnya adalah cerminan kemampuan seseorang membeli dengan cara mencicil. Jika uang muka saja tidak cukup, sebenarnya yang perlu kita evaluasi adalah apakah benar kita sanggup membayar cicilannya? Sebenarnya ada cara tipu-tipu antara penjual dan pembeli, misalnya dengan cara menaikkan harga rumah. Contoh, harga awal rumah adalah Rp 300 juta. DP seharusnya adalah 20% kali 300 juta = Rp 60 juta. Kemampuan pembeli hanya misalnya Rp 20 juta. Untuk menyiasatinya, harga rumah dimarkup menjadi Rp 350 juta. Sehingga DP menjadi Rp 70 juta. Mengapa jadi lebih tinggi? Namanya saja tipu-tipu. Tanda terima akan dibuat fiktif, seolah pembeli sudah DP Rp 70 juta. Karena pembeli dan penjual sudah sama-sama bersiasat mengelabui bank, maka dana dari bank akan turun Rp 280 juta (Rp 350 juta dikurang Rp 70 juta). Karena harga rumah aslinya adalah Rp 300 juta, maka kekurangannya hanya Rp 20 juta. Tepat sama dengan kemampuan pembeli.

Cara di atas tentu banyak kelemahan, misalnya pihak bank akan menilai apakah benar rumah tersebut bernilai Rp 350 juta? Jika tidak semahal itu, ada kemungkinan proses pengajuan KPR tidak akan disetujui. Tentu cara di atas tidak penulis rekomendasikan. Semisal rumah adalah rumah baru, sebenarnya uang muka pun bisa dicicil sampai rumah benar-benar sudah bisa disurvey oleh pihak bank. Soal cicilan uang muka bisa dinegosiasikan dengan penjual rumah. Porsi uang muka yang disetorkan juga mampu meningkatkan peluang approval KPR kita, karena uang muka yang tinggi berarti nilai pinjaman yang rendah dan (dengan masa pinjam yang sama) cicilan yang rendah.

Cara Menghitung Nilai Cicilan Per Bulan KPR BTN Syariah

Seperti telah dibahas sedikit pada tulisan sebelumnya soal syarat KPR BTN Syariah, kita diwajibkan menyertakan slip bukti penghasilan untuk lebih meyakinkan pihak bank. Untuk menerka apakah aplikasi KPR kita disetujui atau tidak, bisa menggunakan formula : total cicilan per bulan <= 40% dari penghasilan per bulan (jika suami dan istri keduanya bekerja, maka penghasilan akan digabung). Contoh, gaji  Bapak Jono adalah sebesar Rp 20 juta per bulan. Istrinya, Ibu Jono, juga bekerja dengan penghasilan Rp 8 juta per bulan. Total penghasilan adalah Rp 28 juta per bulan, ingin mengambil KPR rumah dengan nilai Rp 1 milyar. DP yang disiapkan adalah sebesar Rp 300 juta (30% dari harga rumah). Nilai pinjaman = Rp 700 juta. Pak Jono menginginkan jangka waktu pembayaran selama 10 tahun, maka margin dari Bank BTN Syariah diasumsikan 9% p.a.

Total pinjaman = pokok + margin = Rp 700 juta + (Rp 700 juta x 9% 10 tahun) = Rp 1.330.000.000

Cicilan per bulan = total pinjaman / jangka waktu dalam bulan = 1.330.000.000 / 120 bulan = Rp 11.083.333 per bulan

Memang, nilai cicilan per bulan Pak Jono masih lebih kecil dari 40% penghasilan gabungan suami dan istri (lebih tepatnya 39.5%). Tapi Pak Jono memiliki cicilan mobil yang masih berjalan senilai Rp 2,5 juta per bulan. Bisa kita katakan, peluang aplikasi KPR Pak Jono sebenarnya tidak terlalu besar. Biasanya Bank akan menyarankan untuk : a) mencari rumah yang nilainya lebih kecil; b) mengubah jangka waktu pembiayaan menjadi 15 tahun; atau c) mengubah uang muka menjadi lebih besar (agar nilai pinjaman menjadi lebih kecil).

Biaya-biaya KPR di Bank BTN Syariah

Biaya sebelum akad KPR berlangsung yang perlu dibayarkan ke pihak bank dapat dilihat dari screenshot berikut, dinamakan Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan (SP-3). Biaya ini timbul ketika proses KPR kita telah disetujui oleh pihak Bank BTN Syariah. Apa yang menentukan besaran biaya pra realisasi pada masing-masing komponen?

Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan KPR BTN Syariah

Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan

Biaya Administrasi

Nilainya sudah fix 1 (satu) persen dari total pinjaman/pembiayaan. Dalam kasus di atas = 0.01 * Rp 80 juta = Rp 800ribu.

Biaya Notaris / SKMHT

SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah (sesuai namanya, “Surat Kuasa”) akan menguasakan beban hak tanggungan  dari pemilik tanah asli kepada pihak bank. Ini biasanya dikarenakan proses pengurusan tanah/balik nama/pecah sertifikat yang belum selesai di BPN. Sehingga, ketika proses selesai, pihak pemilik tanah/penjual rumah tidak perlu lagi menandatangani Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), cukup antara bank dengan debitur (nasabah KPR).

Biaya APHT / SHT

Jika SKMHT adalah “lampiran”-nya, maka Akta Pembebanan Hak Tanggungan adalah master dokumennya. Dokumen ini mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan (tanah+rumah). Sertifikat Hak Tanah atau SHT adalah dokumen yang diterbitkan oleh BPN, sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan.

Asuransi Kebakaran dan Asuransi Jiwa

Nilainya bergantung dari banyak hal, antara lain jangka waktu pembiayaan, plafon, dan usia nasabah KPR. Asuransi kebakaran menjamin hingga Rp 50 juta bila terjadi kebakaran, dan asuransi jiwa akan melunasi seluruh sisa hutang bila nasabah KPR meninggal dunia.

Appraisal

Biasanya akan ada survey dari bank, yang melihat kondisi fisik rumah, beserta luas tanah, dll, sehingga dari situ kelihatan apakah benar nilai rumah sesuai dengan harga jualnya? Bila total pinjaman lebih besar selisihnya daripada nilai intrinsik rumah, biasanya proses KPR akan tersendat. Sederhananya, semakin rendah kualitas rumah, maka seharusnya harga dan nilai pinjamannya akan semakin kecil. Ingat, bank tidak akan mau rugi. Biaya Appraisal ini saya pahami sebagai “uang lelah” saja untuk surveyor, oleh karena itu oleh developer / penjual rumah, “orang survey” ini akan diberi lebih dari yang seharusnya. Supaya apa? Ya supaya nanti orang survey bisa bilang, “Oh dari lokasi, kualitas bangunan, dll, rumah ini layak dihargai sesuai harga jual”

SSB BPHTB

Surat Setoran Bea Biaya Perolehan Hak Tanah Bangunan adalah pungutan atau pajak yang dikenakan pemerintah pada setiap transaksi properti, termasuk hibah, waris, dan sebagainya. Pada penjual dikenakan PPh, dan pada pembeli dikenakan BPHTB. Cara perhitungannya adalah dari nilai objek pajak, misal luas tanah = 70 meter persegi, luas bangunan = 36 meter persegi. Jika nilai jual objek pajak atas tanah = Rp 1 juta / m2, dan NJOP bangunan = Rp 1,5 juta / m2, maka kita bisa totalkan nilai NJOP = Rp 124 juta. Nilai ini akan dikurangi dengan NPOP TKP (NPOP Tidak Kena Pajak). Nilai NPOP TKP ini berbeda-beda antara daerah, kita misalkan saja di Tangerang NPOP TKP = Rp 60 juta. Maka yang kena pajak = Rp 124 juta ditambah 30 persen dikurang Rp 60 juta = Rp 101.200.000. Nilai ini dikali 5%, didapat Rp 5.060.000. Ribet? Selamat datang di Indonesa, Bung.

Biaya AJB (Akta Jual Beli)

Biaya untuk Akta Jual Beli ini murni dimakan notaris PPAT, sehingga nilainya lebih ke suka-suka mereka. Walau pada peraturan Menteri Agraria No 10 tahun 1961, biaya AJB harusnya berkisar 0.5% dari total transaksi, biaya AJB bisa mencapai 1% dari nilai transaksi.

Pemecahan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)

SPPT ini berkaitan dengan Pajak Bumi dan Bangunan, dan nilainya akan berubah dari tahun ke tahun. Untuk lebih jelasnya, kita bisa bertanya pada pengembang atau bank.

Trivia Soal KPR

Kalau mau hunting rumah-rumah hasil sitaan bank, biasanya karena kasus sertifikat bermasalah atau karena gagal bayar dan over kredit pun nggak ada yang mau ngambil. Biasanya harga rumah ini murah (ya namanya juga bermasalah), dan sering kali kita harus berhadapan dan ribut dengan pemilik sebelumnya.

Di tulisan berikutnya kita akan mempelajari pasal-pasal pada akad kredit KPR BTN Syariah.